ASL

Højesteret har i dom af 26. september 2011[1] fastslået, at fravigelse af erhvervslejelovens § 13, vedr. parternes mulighed for fastsættelse af lejen efter bestemmelserne om markedsleje, ikke udtrykkeligt skal fremgå af lejeaftalen, men at fravigelsen kan følge af, at der er aftalt en anden form for lejeregulering end markedslejen, jf. erhvervslejelovens § 9 stk. 1 og § 4.

Indledning

Det følger af erhvervslejelovens § 9 stk. 1, at fastsættelse af lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse og lejens regulering i lejeperioden sker efter parternes aftale. Det følger samtidig af erhvervslejelovens § 13 stk. 1, 1. pkt., at hver part i lejeforholdet i lejeperioden kan forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentlig højere eller lavere end markedslejen. Endelig følger det af erhvervslejelovens § 4, at lovens bestemmelser er fravigelige, idet de finder anvendelse medmindre andet er aftalt mellem lejer og udlejer eller må anses for indeholdt i aftalen.

Ovenstående regler blev indført ved en ændring af erhvervslejeloven i 1999[2], der trådte i kraft 1. juni 2000. Af lovforslaget[3] fremgår det, at ændringen af reglerne var et udtryk for en liberalisering af de dagældende regler i erhvervslejereguleringsloven, idet man ønskede en større aftalefrihed mellem parterne i erhvervslejeforhold. Reglerne om fastsættelse af lejen er således deklaratoriske, idet disse alene finder anvendelse i det omfang parterne ikke har aftale andet.

Sagen

I en erhvervslejekontrakt fra 2002, indgået mellem udlejer og en isenkræmmer som lejer, var der indsat en pristalsreguleringsklausul, hvorefter lejen blev reguleret årligt på baggrund af nettoprisindekset. Der var ikke i lejekontrakten taget særskilt stilling til spørgsmålet om markedslejeregulering. I 2007 overtoges ejendommen hvori lejemålet var beliggende af en ny udlejer, et ejendomsselskab, der samtidig varslede lejeforhøjelse af lejen til markedsleje.

Udlejeren var af den opfattelse, at man ved indførelsen af pristalsklausulen ikke dermed havde afskåret sig fra at påberåbe sig erhvervslejelovens § 13 om markedslejeregulering, idet denne bestemmelse ikke var konkret fraveget i lejeaftalen.

Lejeren var derimod af den opfattelse, at man ved indførelsen af pristalsklausulen havde fravalgt anvendelsen af erhvervslejelovens § 13, idet man i modsat fald kunne have aftalt en kombination af indeksregulering og markedslejeregulering, hvilket dog ikke var tilfældet.

Højesterets dom

På det indledningsvist nævnte retsgrundlag bemærker Højesteret, at parterne i lejekontrakten har aftalt en årlig regulering af lejen på grundlag af et nettoprisindeks. På denne baggrund finder Højesteret ikke, at der er grundlag for at forstå parternes aftale således, at der tillige skal kunne ske regulering af lejen til markedsleje efter erhvervslejelovens § 13.

Højesteret stadfæstede herefter den indankede dom fra Østre Landsret, og dermed tillige byrettens tidligere resultat, som var blevet stadfæstet af landsretten.

Abel og Skovgård Larsens kommentarer

Dommen fastslår, at en fravigelse af erhvervslejelovens § 13, ikke nødvendigvis skal fremgå udtrykkeligt af lejeaftalen for at måtte anses for aftalt, men at en sådan fravigelse tillige kan følge af lejeaftalens udformning af bestemmelserne om lejereguleringen i øvrigt.

Afgørelsen skal ses i lyset af motiverne til erhvervslejelovens § 4:

”Det foreslås derfor, at kravet om, at aftalen udtrykkeligt skal tage stilling til en fravigelse af lejelovgivningens regler, ikke medtages. Herefter vil det bero på en fortolkning af aftalen efter aftalerettens almindelige regler, om der i et konkret tilfælde er aftalt en fravigelse.”

Ud fra Højesterets afgørelse kan det konkluderes, at en erhvervslejeaftale som indeholder en pristalsreguleringsklausul som udgangspunkt er en fravigelse af erhvervslejelovens § 13, således at parternes afskæres fra at påberåbe sig regulering af lejen efter reglerne om markedsleje; det gælder uanset at denne bestemmelse ikke udtrykkeligt er fraveget i erhvervslejeaftalen.

Der bør derfor generelt indsættes et forbehold for regulering i henhold til erhvervslejelovens regler, herunder erhvervslejelovens § 13, såfremt parterne vil sikre, at bevare adgangen til markedslejeregulering.

*****

Spørgsmål til dommen eller til erhvervslejelovens bestemmelser om lejeregulering kan stiles til advokat Kasper Westberg (kwe@abel.dk), Abel & Skovgård Larsen, København, eller advokat John Bjerre Andersen (jba@abel.dk), Abel & Skovgård Larsen, Aarhus.